投稿者: RC4tani

中古ビルを購入してリノベーションして住んでいるRC4taniです。
本日は「中古RCビル・住宅」検索方法　と　「交渉戦略」についてです。

１．中古RCビル・住宅物件の探し方

３日前のブログ『（106）中古マンション価格（東京相場）と、生き方も変わるリフォーム、リノベーションの勧め』で、私ならではの狙い目物件としてRC物件（狭小ビルとRC２階建て住宅）だと述べさせて頂きました。

私自身の物件探しは「通勤途中に最寄り駅に向かう途中で偶然目にした売物件へコンタクトした*」というものでした。
*参照先：（５） 中古物件との出会い／不動産物件とのめぐり合わせは「運」も重要です

よって偶然に見つけたということになりますので、「（そんな）お前に言われたくない」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、少なくとも私が今住んでいる中古RC事務所ビル物件を見つけたタイミングでは、本ブログでご紹介する調べ方を知りませんでしたから、参考になる方がいるはずと考え披露させて頂きます。

<RC物件の探し方>

不動産サイトポータル「home’s（http://www.homes.co.jp/）」を活用致します。全国エリアで利用出来ます。

１）PCの方

アイキャッチ（本ページの一番上の写真）はPCでhome’sのサイトを開いた際に出てくる画面です。画面内にある「事業用・その他」箇所の店舗・事務所をクリックして、お探しの都道府県 を選択後、物件を探されて下さい。

本ブログの読者が多い大阪府大阪市を例に挙げますと、2016-02-13時点では16件の物件がヒットします。注意点としては、事業用でも 「マンションの一室」という”実質マンションと同等”物件が数多く含まれていますので、その中から狭小RCビルや住宅に利用出来そうな建物を探されて下さい。

２）スマホの方

スマホの場合は、PCと異なる点は「店舗・事務所・他」の選択肢がはじめの画面で表示されていない点だけです。よって「買う」の場所にある以下画面コピーの場所をクリックされて下さい。その後はPCの操作と同じです。

３）タブレットの方

タブレットの場合はスマホと似ていますが、以下画面コピーの通り操作をされて下さい。

以上は誰でも利用されたことがあると思われるHome’sの場合です。
戸建てやマンションを頻繁に検索されていても、事務所や店舗を検索できることに気付いていない方が多くいらっしゃいます。Home’s以外の不動産ポータルでも、類似の機能があるサイトが数多くありますので、いつもお使いの不動産ポータルの機能を改めてチェックされてみて下さい。

２．交渉戦略について

１）Home’sについて

Home’sは誰でも知っているポータルなので、くだらないブログを書くなと思われるかもしれません。ただ、私がここで申し上げたいのは、誰でも見ているHome’sでも次のように考えることが出来るということです。

ここで非常に重要なのは、「4」となります。
私はこの１年、継続して東京都墨田区にあったアメリカンタイプの店舗（喫茶店。鉄骨造３階建て）を「お気に入り」に入れてWatchし続けました。当該物件は１階のカウンターの上にサーフボードが飾ってあった店舗です。

築25年超、180ｍ^２程度ある物件で7,000万円程度の物件でした。
私はこの物件を見て『鉄骨造３階建て、築25年の墨田区案件は１億円しないのだな』と、理解していました（地域や立地毎の仕様と価格レベルの把握）。
リノベーションして住むと最高に面白そうな物件でしたが１年近く売れませんでした（物件の売却までに要する期間を把握する）。

２）価格交渉するということ

このサーフボード店舗物件（と勝手に呼びます）は、先日、ついに「お気に入り」からなくなりました。Home’sでは、「お気に入り」に入れておいても掲載終了となると「お気に入り」から案件が消去されます。但し「お気に入り」から消えた案件が、売却されたのか、広告費が尽きたのかは正直、分かりません（笑）。

しかし何れにせよ、当該物件は１年近く物件情報が継続掲載されていましたので、同期間は売れなかったことは間違いありません。

それだけの期間、売れなかったのですから、売主の心中を想像すると、かなりヤキモキしていたはずです。ここからは「売主と買主の心理戦」です。

物件が１年も売れないとしても、よほどのことがない限り、その間に見込み客か冷やかし客は相応に物件にコンタクトしたはずです。

物件が売れずに１年経過した時点で見込み客が来た場合に、私だったら売主は「もう売ってしまいたい」という思いを非常に強く感じているはずと想像します。

売主が「絶対にｘｘｘｘ万円以上で売ろう」と決めていても、いざ、目の前に久しぶりの見込み客が現れると心が折れる可能性があるということです。

ここで買主側が本当に心底物件を欲しいと思ってしまうと、それが態度に出て交渉に負けるます。
そのため、買主側は物件を欲しいという気持ちを抑え込む必要があります。その上で駄目もとで30％引きの強気の交渉を試みるのです（言うのは簡単ですけどね）。

上述のサーフボード店舗物件の場合であれば、仮に約30％値引いて5,000万円で購入出来たたとすると、リノベーションに2,000万円使っても合計7,000万円で180m²もの広さの住宅が手に入ることになります。１階を店舗として貸しても良いでしょうし、私のように全フロアを居室にしても良しです。工夫しがいのある物件だったと考えています。

そんな都合の良いことはないと思われる方は、お手数ながら是非このブログを『ブログ著者からのご挨拶／中古ビルのリノベーションブログ（地下室付きRC造4階建て）』から読んで頂きたいと思います。このブログを書いている私こそが、まさにそれを実践して、中古ビルを購入していますので。(私の場合は、単純に予算が厳しかったので、無理を承知でお伝えしたところ、前ビルオーナー様が特別のご厚意で本物件を大幅値引きして売って下さったのですが、似たようなものです。いつも感謝の念を忘れておりません）。

３）面白そうな住宅物件

少し脱線しますが、私が趣味で見ている住宅物件（事務所ではありません）を１つ共有させて頂きます。暇な方興味のある方はhome’sで検索されてみて下さい。
約２年間、売れていませんので、上述の強気交渉をして40％Offの12,000万円程度で購入出来たらラッキーなのではと思いこのブログでご紹介させて頂きます（無茶な価格とは理解していますが、初めから諦める必要はないと思います）。本日時点でまだ掲載されていることを確認済です。
（概要）　所在地　東京都江戸川区端江２丁目　端江駅徒歩５分　間取り5SLDK　建物面積346m²、土地面積214m²。売値20,000万円。

4）価格交渉するということ（続き）

折角なので、もう一つ、面白い不動産会社をご紹介させて頂きます。
株式会社住建ハウジング（http://www.juken-net.com/）

こちらの不動産会社は、高級住宅、高級不動産の取り扱い会社です。Webサイトに行けば直ぐに「東京23区値下げ物件を探す」というものが見つかると思います。元値と新価格を同時に掲載されていて、いつから売れていないかも簡単に分かるのが私にとっては非常に興味深いです。事業用物件（ビル）も扱われています。

この会社の場合は、継続してWatchの必要性はありません。いつから掲載されているか掲載されていますので（笑）。「中古ビル＆リノベーション」に直ぐに挑戦できそうな気がしてこないでしょうか。

３．終わりに　／　行動力は大事です

Home’s等の不動産ポータルを日常的に利用されている方からすると、「なーんだ、そんな低次元の話をブログネタ」にするなと思われたかもしれません。しかし当方のブログをこれまで読まれている方の中でも、ブログを読むだけで、結局は行動されない方が多いと思います。実際、私もSuumoで新築マンションを検索してモデルルームに行っただけで、「本気」で物件探しをしていた気になっていましたから（笑）。

普通の行動力では、昨今の不動産価格高騰という状況下では、一流サラリーマンでも都内、特に都心では65m²～75ｍ^２の新築マンションを買える人はラッキー、近年の状況では普通は購入できないと思います。

地方に住んでいる方の方がよっぽど裕福な生活をされていると思います。これって、少し残念なことですよね。
都心に住んで刺激的な生活をしつつ、住宅も地方並みの120m²超の駐車場付き戸建てに住むというのを、諦めるのは人生が勿体ないと思います。ビギナーのための賢い家のつくり方 　中古を買って、リノベーション。など、リノベーションについて物件探しやローンまで含めて全体の流れを分かり易く説明されている良本は幾らでも本屋にいけば見つかります。ブログも良いですが、本を手に取って体系的に全体像を把握すれば、今では多くのサラリーマンが初めて購入する住宅を「中古＆リフォーム・リノベーション」で手に入れ始めていることをご理解して頂けると思います。これにて本日のブログを終了させて頂きます。
（明日より再び、リノベーション工事について記載させて頂きます） （次の記事『（111）TOTOサザナ1620／1階の水回り間取りについての解説／リノベーション工事47日目』へ）