(162)RCリノベーション物件探しをしてみました。

4回連続の照明・配線の説明は如何でしたでしょうか?
1つでもビルのフルリノベーションの参考になることがあったら幸いです。

さて、最近当ブログには「ビル」「リノベーション」という単語で辿り着かれる方が増えてきました。リノベーションブームを感じております。

既にリノベーションする物件をお持ちの方もいらっしゃれば、これから探される方もいらっしゃるると思います。
本日は『物件探し』と『リノベーション(リフォーム含む)』を同時に挑戦されたいという方を想定して、本日ネットで調べた情報を題材に、私だったらこの物件の内覧を申込むというお話しをさせていただきます。

リンベーションビフォー・アフター間取り

1.ネットで見つけた面白そうな中古物件

2016年10月1日時点で『homes』の検索で出てきました。鉄骨造地下1階、地上3階。店舗付き住宅。土地92m2、建物299m2、築22年、建ぺい率80%、容積率400%。JR総武線新小岩駅徒歩11分。所有権。7,180万円。
2016年10月1日時点で『homes』の検索で出てきました。鉄骨造地下1階、地上3階。店舗付き住宅。土地92m2、建物299m2、築22年、建ぺい率80%、容積率400%。JR総武線新小岩駅徒歩11分。所有権。7,180万円。

ネット操作すること1分、早速面白そうな物件が出てきました。

土地 92m2 最寄り JR総武線新小岩駅
建物 299m2 駅距離 徒歩11分
築年 22年 構造 鉄骨造
建ぺい率/容積率 80%/400% 特記事項 屋上あり

RC造物件ではなく鉄骨造物件ですが、方角も南向きですし面白そうな物件です。299m2の建物が7,180万円です。リフォーム・リノベーションに2,320万円使って総額9,500万円。

諸経費含めると10,000万円を超えますので普通の人は「買えない」と考えるかもしれません。

しかし本ブログを『(1)自己紹介/RC4tani/中古ビルを住宅へフルリノベーション』から読んで頂ければ分かりますが、私が行ったように、上の物件も現在の売値7,180万円から500万円でも1,000万円でも値下げ交渉して、総予算内に収まるように工夫すれば良いと思います。私も売主様と交渉してこのブログのRC造物件を2,000万円以上も値引きして購入しましたので。

中古ビル物件(販売金額は値引き交渉前の金額です)
中古ビル物件(販売金額は値引き交渉前の金額です)

2.取引態様:『専属専任媒介』

私がこのブログ物件(170m2、築15年RC造ビル)を値引きして購入出来た理由ですは『専属専任媒介』案件だったからだと考えてます。
つまり前建物オーナー様は不動産会社1社と専属で契約されていました。

『専属専任媒介』のメリットは、不動産会社は他不動産会社と競争なく物件を販売できるので、安心してじっくりと広告費を掛けて販売できます(逆に不動産会社は、売主に対して定期的に営業活動報告義務を課せられます)。

しかし、(これは私の素人考えですが)複数の不動産会社を競争させないと物件は「高く」「早く」売れないと思います。

繰り返しとなりますが、結局、このブログ物件(当家)も『専属専任媒介』で販売されていました。
戸建て住宅としては、当家の近隣での市場価格水準より飛び出た高値で売りに出されていましたので誰からも見向きにされなかった物件です。
その物件に興味を持った私が大幅値引きを依頼したところ、オーナー様が特別に応じて下さった経緯があります(本当は別の理由もありますがここでは省略します)。

さて、要は何が言いたいかというと、上の新小岩の物件も『専属専任媒介』となっています。私としては「かなり狙い目」物件に見えます(実際は分かりませんが・・・)。現在の物件状況(交渉前、交渉中、成約済等)は確認はしておりませんのでご容赦ください(2016年10月1日現在)。

3.中古リノベーション物件の探し方

上述のような物件を探すための方法をいくつか説明します。

A)Homesでの物件探し

誰でも知っている不動産ポータルサイトHomesですが、意外にこのポータルサイトで『RC物件探し』をされている方は少ないと思います。方法は過去ブログで紹介していますので是非ご参照ください。

RC物件を探す方法の記事
(110)5分で見つかる「中古RC造ビル・住宅」検索方法と「購入交渉戦略」

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中古ビルを購入してリノベーションして住んでいるRC4taniです。 本日は「中古RCビル・住宅」検索方法 と 「交渉戦略」についてです。
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B) 物件とリノベーションをワンストップで対応できる会社に依頼

このブログで説明している通り、私は「中古物件を仮押さえ」して、仮押さえ期間中に「リノベーションの目途」と「中古住宅ローンのアレンジ目途」を立てるところまで同時に行うことが出来たので、めでたく本物件を購入することが出来ました。

しかしこれは本当に大変でしたし、「運」も少なからずありました。
毎日夜遅くまでリノベーションの見積依頼書を作成したり、銀行に住宅ローンを申込んだりと、住宅手配実務は「仕事の3倍」は頑張りました(笑)。
手前みそとなりますが、誰でも出来るとは思えません。

幸い、時代は「リノベーションブーム」になっています。
リノベーションへ参入する企業が増えるにしたがい、私のような相見積を取得する施主も多くなっているようです。そのため最近は、リフォーム会社やリノベーション会社では、リフォームやリノベーションに適した魅力的な中古物件を先に自社で押さえた上で『中古住宅購入&リフォーム・リノベーション』に興味を持っている方に物件と一緒にリフォーム・リノベーション提案をされています

少しだけ物件選択の自由がなくなりますが、このやり方であれば「中古物件購入費用とリフォーム・リノベーション費用」の総額もリノベーション会社と一緒に協議しながら把握出来て、安心して「マイホーム購入」に向けた準備ができるように思います。

4.お薦めの方法

1)東京ガスリモデリングへ相談する

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関東圏限定(東京、神奈川、千葉、埼玉)になりますが、私がリノベーションをお願いした東京ガスリモデリングです。以前は上のような「物件探しの方はこちら」というスタイルの営業はなかったと理解していますが、東京ガスリモデリングがお客様と一緒に物件探しをするスタイルです。私の1番のお薦めです。

東京ガスリモデリング:http://www.tgrm.jp/renovation/article_list/

2)「リノベる。」のショールームを体験する

「リノベる。」は多くの方に評価されはじめており全国的な事業展開になりつつ会社です。リノベーション講座も毎日(平日+土日)開催されていて、独身女性やサラリーマン向けに19時からの平日リノベーション講座も都心(千駄ヶ谷、吉祥寺、調布など)で行われています。これ、全部無料です。

私自身もリノベーション後に「リノベる。」のショールームを初めて訪問した際、デザインセンスの良さの衝撃を受けました。マイホーム探しをする前に1度は見ておけばよかったと後悔しています。

「リノベる。」の記事

(210)「リノベる。」のリノベーション講座・イベントが面白い!

(210)「リノベる。」のリノベーション講座・イベントが面白い!
中古ビルを購入してリノベーションして住んでいるRC4taniです。 私は「リノベーションとは?」という初歩の勉強をしながら、住宅ローン手配とリノベーションの見積入手の実践を同時に行ったので、手順がスムースにいかず相当焦りましたし苦労もしました。ポジティブに捉えれば良い経験だったので、皆さんのお役に立てればと思いブログを書いています。
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5.おわりに

いつも最後までご一読ありがとうございました。(続く。次の記事『(163)シンプル・おしゃれな手作りタイル表札!イタリアン タイル・リビエラを使った表札』へ)
ご興味ございましたら、下の連載投稿、関連記事もどうぞー。

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ブログ管理人プロフィール

ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。 >>続きを読む