(120)中古住宅購入時の住宅ローン控除適用条件「居住の要件」に注意

昨日に続き中古住宅購入&リフォーム・リノベーション時の中古住宅ローン控除適用の「居住の要件」について説明します。

中古住宅でも住宅ローン税額控除を利用出来ます。
新築購入との違いは住宅ローン控除が適用されるローン残高が新築住宅の4,000万円に対し2,000万円*であること(2016年9月時点)。但し、中古&リノベーションで気を付けるポイントは、「居住の要件」。物件購入から住み始めるまでは6か月以内という条件が課されています。

~これまで の あらすじ~
都心で4LDKを探したところ新築マンションは高過ぎて断念偶然みつけた地下室付4階建中古ビルをリノベーションして住むことを決断リフォーム会社7社へコンタクト結果、「東京ガスリモデリング」を発注先に決定。中古住宅ローン(リノベーション費用含む)を締結し中古ビルを購入しました。(82)よりリノベーション工事が開始され、3月と20日が経過したところです。 ブログ概要リノベーションブログのあらすじ

1.中古住宅購入&リフォーム・リノベーション時の住宅ローン控除

本ブログの読者の方にも、新築マンションや新築戸建てを購入された方や購入を検討されている方もいらっしゃると思います。その際、必ず意識するのが「住宅ローン控除」制度です。

「毎年のローン残高に対して1%まで税金が控除(還付)される制度」です。
このブログでは詳細は割愛しますが、実はこの制度、中古住宅購入にも用意されているってご存知でしたか?

新築住宅と中古住宅での制度の違いは、単純にローン残高の上限が「新築は4,000万円」ですが中古住宅は2,000万円と半額にされていることです。

つまり、中古住宅の場合、ローン残高が2,000万円あればその1%=20万円 の税控除(サラリーマンであれば還付)を受けることが出来るのです。

過去ブログで住宅ローンを借りる前に一生分のキャッシュフローを作成したと声高にPRしましたが、当然この「中古住宅ローン控除」も十分過ぎる程、考慮しました。

つまりもし私が制度上の制約を知らない・無視するなどしてこの制度が利用出来なくなると、キャッシュフローに大きな影響が出てくるのです(実額にして毎年20万円なので、固定資産税の支払いの足しにしようと計画しています)。

2.「ギリギリ」で中古住宅ローン控除を利用出来ることになりました!

実は私の場合、「ギリギリ」で中古住宅ローン控除が利用できるようになりました。何が「ギリギリ」かというと「居住の要件」として適用条件がのうち、住宅購入から住み始めるまでの期間の制限に対して「ギリギリ」だったのです。

以下が住宅ローン控除(中古住宅)を受けることが出来る住宅等の要件です。
2016-02-23_204843

上述表をよーく一読されて下さい。“住居の要件”に「取得後6ヶ月以内に居住しとさらりと記載があります。私はこの期限の制約を全く意識しておりませんでした(汗)。

当家では以下の時系列でリノベーション工事が進捗しております。

10月中旬   物件との出会い
12月末        リノベーション工事発注*
1月17日      中古住宅購入(中古のビルですが・・・)=住宅ローン実行
4月1日        リノベーション工事 着工

*補足
当方の中古住宅ローンはリノベーション費用込みの住宅ローンとなっています。
この場合、住宅ローンの正式申込(事前審査は通過済)時にリノベーション契約書を添付する必要があったので、先にリノベーション工事を発注しています。

つまり、中古住宅購入から「6ヶ月以内に居住し」ということは、住宅ローン控除を利用するためには、リノベーション工事完成は7月17日が期限となります。日付は5月22日。リノベーション工事完成予定は7月11日(土)です。。。

税務署に「居住し」の意味を電話で確認したところ、引越し会社から「領収証」を受領する期日 とのことでした。つまり、リノベーション工事完工が1週間遅れると10年間の中古住宅ローン控除が利用出来なくなってしまいます(汗)。

3.中古住宅ローンの適用要件(物件購入から入居までの期限)

中古物件を購入する時点で、妻の実家に住まわせてもらっていました。
賃貸物件に仮住まいしているわけではないので、工期が少々長くなっても、妻の御両親には迷惑を掛けますが、金銭的な負担が増えることはない という状況でした。

また、リノベーションの発注準備をしていた2013年10月~12月は、2014年4月の消費税増税を控え、駆け込み需要に日本中が沸いていました。
案件金額が大きい住宅業界も当然ながら、消費税増税前にリフォーム、リノベーションを終えたいと考えるお客が殺到しており、東京ガスリモデリングからは既に腕の良い大工さんは確保できないと言われたので、着工を(気前よく)4月1日に延期してしまっていました。

ところが5月になり突然、中古住宅ローン控除の適用要件に気付いた次第です(遅い!)。うーん、素人が何やら難しい「中古住宅購入&リノベーション」に挑戦するって大変です。よって5月下旬時点で今まで以上に工程の進捗を気にするようになりました。

中古物件購入&リノベーションを検討されている方は、この「6ヶ月以内条件」は事前にしっかりと認識されていた方が良いです。

このブログで「中古物件購入&リノベーション」について勉強されようとされている方は、何はともあれ書籍「ビギナーのための賢い家のつくり方。中古を買って、リノベーション。 」を手に取られて、早い段階で「リノベーション」について体系的な知識を習得した上で取り組まれることを経験者として強くお薦めさせて頂き本日のブログ終了と致します  (明日に続きます。次のページ『(121)ハンギングバスケット/事務所看板用アイアン製品の流用を検討する』へ)

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ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・都心に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。 >>続きを読む