(81)狭小ビルの建設費用や将来の建替え費用について その2

(雑感)1週間前にLixil(リクシル)の内窓である『インプラス』を導入したことを報告させて頂きました。非常に快適なので、今回、予算の都合で導入できなかった場所に、今年秋ごろに追加導入予定です。
感想を以前のブログに追記しましたのでご興味ございましたらご参照頂ければ幸いです。『(74)二重内窓断熱サッシ インプラス(リクシル)をリフォームで導入。防音効果も凄い!

3階(カーテンは短いもの)。写真はインプラス導入後。レース部分は常時閉めています。
3階。写真はインプラス導入後。レース部分は常時閉めています。

~これまで の あらすじ~
都心で4LDKを探したところ、新築マンションは高過ぎて断念偶然みつけた地下室付4階建中古事務所ビルを購入することを決断リフォーム会社7社へコンタクト結果、「東京ガスリモデリング」を発注先に決定。三井信託銀行と住宅ローン契約(リノベーション費用含む)を締結し中古ビルを購入し,2か月先の工事着工に向けた打ち合わせを重ねているところです。物件購入後に自分を納得させるために後追いで色々と調べ始めたところです。

1.将来の建替えについての考察

昨日『(80)狭小事務所ビルの建設費用と建て替え費用について』では『「解体」+「再建築」する場合、8,000万円程度必要となることが判明したとお伝えしました。私は約40歳で築15年のRC造事務所ビルをリノベーションして住宅として住み始めました。

ご存知の方も多いと思いますが、RC造(鉄筋コンクリート造)の法定耐用年数は47年です。
仮に法定耐用年数まで住宅を利用出来るとするとあと32年(=47年-15年)は利用できます。その時、私は約70歳。

エレベーター無しの4階建ての住宅で、日々、階段の上り下りをして健脚のまま元気老人になっていれば良いのですが(笑)、健康状態次第では、エレベーター無しの4階建ては厳しいと感じる老人になっている可能性があります。
先のことは全く読めませんが、時間だけは絶対に取り戻せませんので、今のうちから複数のパターンを想定して準備を進めておくことが適切だと考えております。

2.プラン1/建替え

 

中古ビル(地下1階、地上4階)
中古ビル(地下1階、地上4階)

理想的にはエレベーター付の建物に建替えすることだと思います。
子供3人の生活がどのようになっているのか分かりませんが、今流行りの賃貸住宅付きの建物に建て直しして、夫婦二人、のんびりと過ごすのも良いかと思います。
しかし、土地代が不要とはいえ、私は70歳前後で8,000万円規模のお金は用意出来ないと思いますので、建替えは△(三角マイナス)と評価します。

3.プラン2/リノベーション

建替えは費用面で高額になり過ぎます。法定耐用年数はあくまで税務・会計的な話なので、47年経過すると住めないということでもないはずです。

ネットで調べる限り、RC造の場合は60年は住めるようです。

今から外壁保守や屋上防水を10~15年毎にしっかりとお金を掛けていけば、建物寿命は法廷耐用年数以上に延びるはずです。
そうして、30年後に気分一新、今回同様、フルリノベーションを行えば、また快適に住むことが出来ると考えています。エレベーターをどうやって取り付けるかが一つのポイントです。
エレベーターがなければ、費用は1,500万円あれば十分です。評価は◎。

4.プラン3/売却or貸出後、引っ越し

リノベーション後に引っ越してきたときの写真です。このような引っ越しをまたするとなると大変なので、極力避けたいところです。
リノベーション後に引っ越してきたときの写真です。このような引っ越しをまたするとなると大変なので、極力避けたいところです。

プラン3としては、思い切って現在の場所を離れて郊外に平屋の家を購入するというのもです。
しかし都心での生活に一旦慣れると、郊外はやや物足りなくなる可能性があります。雑誌Suumoの提案は「子供が巣立った老後は、郊外の広い家は手持ちぶたさとなるので、売却して都心で刺激のある生活をする」というものです。 自らこの逆の動きをするのか、疑問です。評価は△。

5.結論

結論としては、あれこれ考えても見えない部分もありますので、何かやりたいことが出てきた場合に備え、兎に角、倹約・節約して、コツコツと住宅ローンを確実に返済することが一番かなと思います。
そうすれば、リノベーションも出来るでしょうし、もしかすると建替えも出来るかもしれません・・・・。

6.次回以降、いよいよリノベーション工事となります!

数日間、面白味のないブログで失礼しました。にもかかわらず、いつものことながら1日に約50名、(1)自己紹介/RC4tani/中古ビルを住宅へフルリノベーションから一気に読まれていらっしゃる方がいらっしゃいます。書き手として、本当にうれしい限りです。ありがとうございます。

さて、時系列で当方が考えてきたことをこれまで書かせて頂きました。リノベーション契約調印した2013年12月下旬、ローン契約締結した2014年1月の後の2か月は、正直、何をしていたか良く覚えておらず、面白い内容を書けず失礼しました。

反省して、明日からは、読者の方が期待されているであろう「リノベーション工事の写真付きのブログ」スタイル全開で、2014年4月から行われたリノベーション工事について、引き続き1日毎経過していく、時系列で書かせて頂きます。
お付き合いの程、宜しくお願いします。m(__)m (続く。次のページへ


 

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ブログ管理人プロフィール

ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れま >>続きを読む