(80)狭小事務所ビルの建設費用と建て替え費用

中古ビルをリノベーションして住んでいるRC4taniです。
中古物件を購入するに際し、先の話ではありますが子供たちが数十年経って相続した「中古ビルを建て替えて住む」という選択をした場合の費用も考えておきたいと思い、ビルの建替え費用を調べたという話をします。

~これまで の あらすじ~
都心で4LDKを探したところ、新築マンションは高過ぎて断念偶然みつけた地下室付4階建中古事務所ビルを購入することを決断リフォーム会社7社へコンタクト結果、「東京ガスリモデリング」を発注先に決定。三井住友信託銀行と住宅ローン契約(リノベーション費用含む)を締結し中古ビルを購入し、2か月先の工事着工に向けた打ち合わせを重ねているところです。物件購入後に、購入した物件について、自分を納得させるために後追いで色々と調べ始めたところです。

1.中古ビル物件購入後に始めたこと

住宅ローンを組んで東京ガスリモデリングへリノベーションを発注したものの、初めての自宅購入がいきなり中古ビルとなりました。着工までの2か月間、時間的なゆとりが少し出来ました。しかし時間が出来たことで逆に私は「本当に住めるようになるのだろうか」とか、「変な建物を購入してしまったのではないだろうか」等、不安に思い始めてしまいました。この時、私はまだ「リノベーション」という単語すら知らない素人だったので(!)、これまで勢いで実務を進めてきたものの、自分の選択を疑い始めたのでした。

2.初めに考えたのは中古ビルの「解体費用」+「再建築費用」

狭小中古事務所ビルを購入してリノベーション工事を発注した直後にも関わらず、自分の中での最悪の想定ケースは、「購入物件に問題があったために既存建物を解体」というケースです。物件の立地にこだわった場合は、最新の都市型住宅に建て替えするというものが私なりの答えとなります。

そのため、地下室付きRC造4階建て狭小ビルの建て替え費用(=「解体コスト」と「再建築費用」)に興味が出てきました。

3.狭小RC造(鉄筋コンクリート造)ビルの「解体費用」

2016-01-14_RC
東京都RC地上3階地下1階ビル 解体費用例

当時、ネットで見つけた解体費用案内のHPがブログを書いている現在もまだ存在していましたので、内容を拝借させて頂きました。

延床面積も大凡、似ており(当物件は52坪)地下がある点も同じです。いわゆる狭小ビルというカテゴリに入るビルです。しかしその狭小ビルの解体費用はなんと約1,000万円!。解体費用が高額になる理由は、①RC造(鉄筋コンクリート造)の建物であること、②地下室があることの2点です。普通の木造2階建ての家屋の解体費用は50万円~100万円というところです。余りの金額差に目を疑いました。

4.狭小RC造ビルの「再建築費用」

再建築費用、こちらは非常に簡単な確認方法を思いつきました。前オーナーから譲り受けた竣工図書やその他書類から、建物の建築費用を見つけ出すというものです。探したらすんなりと出てきました。

建物図面
建物図面。前オーナーより頂いた竣工図面の中に入っていました。リフォーム会社の方々は現地調査時に図面一式を不動産仲介会社から見せてもらったり、コピーを取ったりされていました。私は、当時は全くそのようなことに興味がありませんでしたので、竣工図は物件購入後、リフォーム開始までの間に見始めました。 建物は当初は「住宅兼事務所」として設計されていたようです。私が購入した時は寝室や居間などはなく、地上部は全て事務所、地下は倉庫として使われていました。

資料を読みますと既存RC造4階建て狭小事務所ビルの建設会社は、何と大手ゼネコンでした(なので敢えて名前は伏せさせて頂きます)。
その建築費用は延床面積52坪で7,000万円!。坪単価は135万円/坪。数日後に詳しく書きますが、ハウスメーカーの住宅展示場で既存建物の仕様を伝えたところ、「100万円/坪以上出さないと、同等の仕様の建物は建築できない」と営業マンがコメントしていましたので、変な金額ではないのでしょう。

この建物、建坪僅か10.5坪の狭小ビルですが、全4面フルタイル張りということもあり、素人の私が見ても、「しっかりした作り」だとは思っていましたが、元値がこれ程、高額だったとは知りませんでした。

東京の都心部では土地代が高いのですが、土地代とは別に建物費用として7,000万円はとても使うつもりはありません、正確に言えばそんなにお金はありません(笑)。

結論は「自分では新築で建てられないグレードのRC造物件を、築15年の中古ではあるものの購入出来た」と自分を納得させることが出来ました。
本当は、物件購入前にここまで調べあげておけば良かったのでしょうが、初の不動産購入でしたので、不動産仲介会社に質問することすら思いつきませんでしたし、実際にはお金の算段に必死になって、短期間で既存建物の価値まで考える余裕がありませんでした。

一方、逆に『建て替え(「解体」+「再建築」)する場合は、8,000万円程度必要となることが判明したことは問題』と考え始めた。

次回、何が問題なのか、当時の私が考えていた事をご説明します(続く。次のページへ


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ブログ管理人プロフィール

ブログ著者からのご挨拶/中古ビルのリノベーションブログ(地下室付きRC造4階建て)

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 東京の高過ぎる地価と住宅事情に絶望していましたが、中古物件購入&リノベーションで念願のマイホームを手に入れました。家族5人暮らしです。 >>続きを読む