（77）残り人生丸ごとのキャッシュフロー作成

（雑感）本日から数日に渡り、一部のみリノベーション契約前の話を含んでしまいますが、同契約後からリノベーション工事着工迄の間に、調べたり計算したりした内容についてご説明させて頂きます。

お金周りの話で恐縮ですが、中古ビル購入ケースは独特な点もありますので、中古ビルリノベーションにご興味がある方は是非、数日、お付き合いして頂ければ幸いです（勿論、中古マンション購入を検討されている方にも有益と思います）。尚、内容はあくまで私個人がブログで私的に書かせて頂くものであり、キャッシュフローの作成、住宅ローンの借り入れの際には、このブログだけを鵜のみにされることなく、ご自身の責任で取り組まれますよう、お願いします（当方は責任を負えませんこと、お伝えさせて頂きます）

年収が比較的多い人は、多くのお金を借りられる
銀行次第では自分の想像以上の金額を借りられます
生涯キャッシュフローの重要性について
生涯キャッシュフローの作り方
生涯キャッシュフローのメリット

～これまでのあらすじ～
都心で4LDKを探したところ、新築マンションは高過ぎて断念。偶然みつけた地下室付4階建中古事務所ビルを購入することを決断。リフォーム会社7社へコンタクトの結果、「東京ガスリモデリング」を発注先に決定。C信託銀行と住宅ローン契約（リノベーション費用含む）を締結し中古ビルを購入し、2か月先の工事着工に向けた打ち合わを重ねているところです。

１．年収が比較的多い人は、多くのお金を借りられる

住宅雑誌等を読みますと住宅ローンは「年収のｘ倍まで借りられる」という言葉を良く目にします。これは年収が平均値近辺の方の話であり、平均よりも年収が多い方は、雑誌等で紹介されているよりも実際の借入可能額は大きくなります。

なぜかと言えば、普通の生活をしていれば、基礎的な支出（光熱費等）は年収に関係なくどの家庭でもほぼ一定だと思われます。よって生活するための収入が基礎的な支出をカバーする分を越えた後は、極端な話、全て住宅ローンに投入することも出来てしまいます。勿論、これは平均を超える年収を一人で稼ぐケースだけでなく、当家のように共働きとなることで、同じ効果が期待できます。実際、そうしないと東京の都心で新築マンションや戸建てを購入することは難しいのではないでしょうか。

２．銀行次第では自分の想像以上の金額を借りられます

私の場合、中古物件ということで、銀行によっては実質、RCの建物は一切評価してくれず、土地だけしか担保価値を認めてくれなかったところもありました（過去ブログ『（53）住宅ローン複数行へコンタクト（その2）』をご参照下さい）。しかし幾つかの銀行は、借り手の属性次第では臨機応変に思い切った融資可能額を提示してきます。実は、ここに落とし穴があります。銀行も焦げ付く確率が高い人には融資しないのは当然ではありますが、だからといって、銀行は借り手が返済できることを保証しているわけではありません。結局は、自分で必死に借りたお金を返す、ローンを返せなくなったら抵当権を設定された物件を手放すことになります（物件を手放して無借金になれる保証もありません）。

３．生涯キャッシュフローの重要性について

画像／人生丸ごとキャッシュフロー（クリックして拡大されて下さい）黄色が数値入力セル。

住宅ローンを組んだ際に、本当にローンを返済することが出来るのか、私は結構不安でした（まだ返済開始して２年目ですが・・・）。「事業計画」ではありませんが、エクセルを使って退職金まで考慮したキャッシュフローを作って確認してみました。上述写真が、数値と項目は(当然ですが）変更しているものの、当時、私が作成したエクセルです（列は59歳前のところを一部折りたたんでいます、また行も全体を表示するために一部折りたたんでいます）。

本当はエクセルをDownload出来るようにしたいのですが、Fileから個人情報が洩れると困りますので、JPEG（画像）とさせて頂きます。

４．生涯キャッシュフローの作り方

キャッシュフローは至って簡単に作れます。構成は次の通り。

兎に角、思いつく収入と支出をエクセルの行を増やしながら細かく設定していきます。新聞代であったり、コンタクトレンズ費用、固定資産税、車検費用、子供が小学校に入学する年はランドセル代でも良いですし、成人式の年は着物代、老後に孫が生まれたお祝い等々。生きていく上での様々な支出をどんどん書いていきます。

５．生涯キャッシュフローのメリット

普通、こんな面倒な作業は余程のことがないとしませんが、住宅ローンを組むということはまさに、余程の事態なわけです。下手すれば折角手に入れた家を手放すことになります。私もそうですが、人間、先のことなど、そうそう本気で考えたりしません。しかしこの作業を通じて自分が将来の収支を如何に理解していないかを認識出来ました。企業勤めの方であれば、ご自身の年金支給額、支給方法・期間を正確にご存知ですか？　私はこの作業を終えるために、会社に質問して情報を得て年金支給額を調べました。結果、60歳～80歳頃までの当家のキャッシュフローのイメージが持てた点が非常に有益でしたし、人生の折り返し地点で、これまでの経験を元に将来を考える良いきっかけとなりました（先が見えて愕然とする面も当然ありますが、それは仕方ありません）。