(83)雨漏り発見から瑕疵担保責任と示談交渉 

中古ビルの住宅フルリノベーション工事着工の2日目に現場より衝撃の連絡が入りました。雨漏りが見つかったとのこと。住宅の雨漏り発見から、瑕疵担保責任の整理、示談金交渉までを説明します。

~これまで の あらすじ~
都心で4LDKを探したところ、新築マンションは高過ぎて断念偶然みつけた地下室付4階建中古事務所ビルを購入することを決断リフォーム会社7社へコンタクト結果、「東京ガスリモデリング」を発注先に決定。C信託銀行と住宅ローン契約(リノベーション費用含む)を締結し中古ビルを購入しました。(82)よりリノベーション工事が開始されました。

1.雨漏り発見の報告受領

工事二日目ですが、いきなり現場からの一報と夕刻にメールにて写真が届きました。

【現場からのメール主旨】

  1. 4階壁面で水が垂れている事が確認されたこと
  2. 屋上は水が溜まっている様子はなかったこと
  3. 推測される内容としては、週末の風を伴う雨で建物内部に侵入した水がじわじわと躯体を伝って今出てきているのではないかということ。
  4. 入口の推測は難しく、直上とは全く異なる場所からの侵入の可能性があること。

メールの終わりに、この状況では急ぎ不動産屋へ連絡した方が良いとのことでした。メールには現地写真3枚も添付されていましたので図面と合わせ掲載します。

購入したRC造(鉄筋コンクリート造)事務所ビル、4Fの間取り図面
購入したRC造(鉄筋コンクリート造)事務所ビル、4Fの間取り図面
雨漏り箇所写真1
雨漏り箇所(4階)写真1
雨漏り箇所(4階)写真2
雨漏り箇所(4階)写真2
送られてきた4F雨漏り箇所写真2
送られてきた4F雨漏り箇所写真3

2.瑕疵担保責任/雨漏り/不動産売買

私が交わした不動産売買契約では、瑕疵担保期間は3か月となっています。瑕疵担保の対象として「雨漏り」は含まれています。不動産売買契約をしたのが1月17日。この報告を受領したのが4月2日。保証期間の3ヵ月ぎりぎりです。

まずは急ぎ不動産仲介会社に電話を入れて、雨漏りと思われる事象が発見されたことを報告すると共に、本通知をもって万が一これが本当に雨漏りであれば、瑕疵担保責任は売主にあることを確認しました。

早速、帰宅後にネットで、不動産売買における瑕疵が発見された場合の対応について、調査開始となりました。

3.雨漏りに対する対応

原因は4月2日時点では分かりませんでしたが、相当な雨が降らないと雨漏りしない状況ということは分かりました。直ぐに大変なことになる規模でないと判断出来ましたので、私の対応としては、時期を見計らって雨漏りの原因箇所特定を行う事としました。東京 ガスリモデリングの方より、後日、屋上にホースで水を撒くなどして観察して頂けることとなりました。

4.住宅診断(ホームインスペクション)の必要性

雑誌や各種記事で、最近、中古ビルや中古マンションを購入する場合は、住宅診断(ホームインスペクション)を事前しておいた方が良いと書かれています。当方の場合は、本物件に興味が湧いた時から、購入する決断までの期間が非常に短かったので物理的にも無理でしたし、実はその時には「住宅診断する」という概念すら持ち合わせていませんでした(ほんと、無知は罪です)。

結果的には、この雨漏りも現時点(2016年1月)では、原因箇所の目途はついて、近日中に対応する予定なので大丈夫なのですが、「原因究明不能」のような ことになっていたら、このように気楽にブログなど書いている場合ではないと思います。(結果オーライということで良しとします)。雨漏りの原因箇所の特定 については、14年7月頃の出来事を記載する際に説明させて頂く予定です。


5.雨漏りに対する示談金

では、当時は雨漏りに対して考えた対処法は、結果を先に述べれば、雨漏り箇所探索&屋上の防水工事を並行して徹底的に行うことにしました。

但し、屋上防水工事は7月に行われることになりましたが、4月の時点では、前オーナー様と会話の結果、当方側からの対応としては、「示談金」ではないですが、雨漏りについては前オーナー様より30万円を頂くことで、前オーナー様は一切責任なし」としました。

6.雨漏り問題を示談金で決着させた背景

既に『(1)自己紹介/RC4tani/中古ビルを住宅へフルリノベーション』より延々とブログを読まれた方はご存知ですが、当方はこの物件の購入にあたり、売り出しされていた値段より数千万円も値引きして購入させて頂いています(値引き率では20%を越えます)
本物件は、前オーナー様が、当物件から僅か100歩の場所にある妻の実家に住んでいた、小さな子供3人を連れた我々夫婦が物件に興味を持ったということで、「ご近所さんの方ですから」と、特別な計らいをして頂けたので、我々が購入できた経緯があります。(詳しくは(1)からお読み頂ければ幸いです)

更 に言えば、本物件は2013年3月より売りに出されていたのですが、私が2013年9月末に東京に戻ってくるまで、本気で購入を検討されたお客は、なんと 「実質ゼロ」だったということです(前オーナー様談)。

前オーナー様はご年齢を考慮して事業の整理を開始されていました。その一環で本中古事務所ビルも僅 か築15年でしたが、売りに出されたものです。よって、早く物件を売却して精神的にも「すっきり」されたいようですと不動産仲介会社の方からお聞きしたこ とも、上述の通り決着を急いだ理由の一つです。(このあたりの話は後日、詳しく説明させて頂きます)。

数千万円も値引きしてもらっておきながら、契約とは言え「極僅か」な雨漏りの対応で、自らを小さな人間に見せる必要はありません。

ただ、本当に物件購入とリノベーション実施のために、現金が全くない状況でしたので、少しでも足しになればと思い、恐縮ながら30万円程、頂きました(あー、人間が小さい。。)

というわけで、雨漏り対応リスクを丸ごと抱えてのリノベーション工事着工となってしまった次第です。(続く。次のページへ



 

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ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

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こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れま >>続きを読む