(199) 意外にお金が掛かるビルリノベーションの外構・エクステリア工事

ビルのリノベーション中古事務所ビルをリノベーションして住んでいるRC4taniです。

本日はビルのリノベーションに際して、玄関・駐車場周辺の外構工事やエクステリア工事の『行ったこと・行わなかったこと』について費用・注意事項も含め書いてみます。

1.『中古ビルリノベーション』の外構・エクステリア工事

リノベーション前のエクステリア
リノベーション前のエクステリア

エクステリアと言い切って良いのか分かりませんが、リノベーション前の当家の外観です。妻と一緒に初めて中古事務所ビルを内覧した時に撮影したものです。

妻が内覧を申込んだ際に「お家じゃなかった」ことは判明していましたので100%冷やかしで中古物件を観に行った際に撮影したものです。この3時間後には購入する気、満々になっていたのですが・・。

中古ビル物件(販売金額は値引き交渉前の金額です)

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2.駐車スペースはアスファルト舗装

内覧時の様子。白いセダンは不動産会社の営業車です。
内覧時の様子。白いセダンは不動産会社の営業車です。

初お披露目となる当家の駐車場スペースです。
都内の住宅では駐車場は1階住宅用地の一部を削った形で設置されているのを多く見かけます。しかしこの中古事務所ビルでは建物と駐車スペースを大胆に分けてありました。

当家は幅6mの公道に接していますが写真の通り縦列駐車方式で車を車庫入れしますので、車の出し入れは非常に楽です(間口が狭いと出来ない)。

お蔭でリノベーション時は、2トントラックが敷地内に駐車出来たことと、大工さんのワンボックスタイプの軽自動車が縦に3台も敷地内に駐車出来ましたので、駐車場費用負担が大幅に節約できました(近隣の駐車場料金は時間600円が相場です)。軽ワゴン車のお尻部分は道路の側溝部分にはみ出ていました・・・。

 

当家の土地、建物、道路の位置関係。南西の角地にある約81m2の整形された形の土地です。
当家の土地、建物、道路の位置関係。南西の角地にある約81m2の整形された形の土地です。建ぺい率が80%あるにも関わらず、建坪はわずか35m2しか使用していません。容積率が300%なので、余裕で4階建ての建物が建ちます。

事務所ビルなので外構には土は一切ありません。前オーナー様は玄関前を写真の通りシンプルなアスファルト舗装とされていました。
外構や門まわりのエクステリアが綺麗な家にしたいと夢を持っていますが、お金がないので現在のまま当面過ごす予定です。

3.門扉はそのまま利用

車庫前の門ですが、アコーディオン式の門が取り付けられていました。
実はこのアコーディオン門扉は幅が30cmもあって少し重いので、もう少し幅が狭くて軽いものへ交換するつもりでした。

しかり調べてみると門扉って非常に高いことが判明しました。
しかも間口が9mあると門扉も両開きとなるため、お値段もその分、高くなり既存のアコーディオン門扉より幅が狭いもの(安いもの)を購入した場合でも軽く30万円を超えることが判明しましたので、門扉の交換は断念して現在でも使用しています。

4.水道メーター・止水弁交換

1)水道メーターと止水弁取替工事

リノベーション工事着工中に、既存水道メーターに取り付けてある止水弁が機能していないことが判明しました。つまり水が止まらないということです。

将来、建物側で大規模な水回り工事をする際に水を止められないのでは困りますので、泣く泣くメーターと止水弁の交換工事を行いました。一部のアスファルトをはがしての工事になりましたので費用は約10万円強掛かりました。

2)水道管の呼び径(メーター口径)と基本料金(東京都)

東京都の水道基本料金
東京都の水道基本料金

ちなみに当家は4階建てですが水道は3階まで直接配管で引っ張っています(水圧は事前の実験で問題ないことを確認しました)。4階には水回りはありません。

水道管のメーター口径(主管径)は一般家庭は13mmか20mmですが、この建物は25mmで水道本管から引き込みされています。
水圧は水道管の太さに関係なく一定ですが、メーター口径の違いは、水道を同時使用した際の水量に影響します。水量は13mm径と20mm径では倍半分の違いで、13mm径と25mm径では約4倍の水量の違いとなります。

一般には13mm径で水栓数は4箇所まで対応(同時使用は2個まで)、20mm径で水栓数は15箇所まで対応(同時使用は4箇所まで)です。

上述の表に従えば、当家の水道メーター口径は25mmなので、使える水栓数は最大20箇所、同時使用は5箇所までとなります。つまりお風呂に水を貯めながら台所で水を使用した程度では全く問題ない快適な水量を確保できるということになります(実家ではお風呂のお湯を張る際、台所の水量が著しく減っていました・・・)。

メーター口径が大きい方が良いのは当たり前ですが、その分、水道料金の基本料が高くなります。メーター口径が20mmと25mmでは月額290円の差(東京都)となりますので、やや勿体ないですね。中古ビルのリノベーションを検討される際は水道メーター口径も事前に十分かを検討されることをお薦めします。

3階に設置する“タンクレス”トイレへの水量確認
最近多い、水道管から直接給水するタンクレストイレ。トイレスペースがスッキリするので人気ですが3階建て住宅の3階に設置する際は水量が十分確保できるか確認する必要があります。
水量が十分確保できない場合は、加圧ポンプを使っての給水や屋上に水タンクを設置したりするなどの対応が必要となります。

 

5.非常用スチールドアの塗装と鍵交換

階段室用ドアの塗色とドアノブ交換
階段室用ドアの塗色とドアノブ交換

中古事務所ビルのリノベーションの場合、当初想定していなかった費用があれこれと掛かるものです。
玄関ドアの横に目を向けると当家にはスチール製の非常用ドアがあります。
リノベーションして住む際にはこのスチールドアの鍵交換と外観の違和感を減らすためとドアの腐食防止のために塗装を行いました。出費額は数万円です。

6.契約電力の変更と電気メーターの交換(契約電力を減らす)

事務所ビルから居宅への変更で忘れてならないのが契約電力の変更です。
事務所は一般家庭と比較すると空調機器と照明が多いため、契約電力が大きく設定されています。当家の場合も250Aもの電力で契約されていました(一般家庭では30A~60A程度)。

東京電力の場合、基本料金は280円/10A・月。
物件購入後から契約電力を変更するまでの約7ヵ月間、当家は毎月約7,000円の電力基本料金を支払っていました(従量料金分は含みません!)。
<計算>280円/10A・月x250A=7,020円/月  ・・・基本料金

本当は早く契約電力(アンペア)を変更したかったのですが、リノベーション途中ではメーターの交換が出来なくて、リノベーション後半になっての契約電力変更(ブレーカーの変更)となりました。

尚、ブレーカー(遮断機)と合わせて電力メーターも交換する必要がありましたが、こちらは東京電力が無償で行ってくださいました。

7.センサー照明交換とアイアン塗色

看板用アイアンと照明
看板用アイアンと照明

建物の壁には、事務所看板用のアイアンと、看板を夜間に照らす照明が取り付けられていました。

アイアンは塗装が一部剥げて錆が発生していたため、先ほど説明したスチールドアを塗装するついでに同じ色で塗り直ししてもらいました。
また照明も今後10年先まで使用できるようにと考え、新しいものをネットで事前に購入して施主支給として東京ガスリモデリングへ渡して取付を行って頂きました。

塗色した看板用アイアンと玄関照明
塗色した看板用アイアンと玄関照明

頑張ればDIYとして自分でも出来るのだと思いますがクオリティーに自信がありませんでした。よってリノベーション期間中、大工さんや職人さんがいる間に、気になる箇所は少しずつ対応をお願いしてその場で解決を図りました。

8.事務所看板から表札への変更

事務所看板を表札へ変更
事務所看板を表札へ変更

意外とアイデアがまとまらず苦労したのが事務所看板を外した場所に表札を取り付けることでした。こちらは過去ブログで説明しましたので、ご興味がございましたら参照されて下さい。

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9.玄関外側アプローチのタイル張り替え

玄関ドア前のタイル。

私は素人なので交換の必要性を認識していなかったのですが、東京ガスリモデリング担当者より、「玄関内側のタイルに合わせないと変ですよ」と指摘がありました。
最終的に玄関内側のタイルと同じタイルを玄関ドアの外側にも延長する形で施工してもらい、玄関を開けた状態でも違和感ないシームレスな出来栄えなりました。

狭小建物ながら5.3畳もある広い玄関は当家のG-manの一つです。お時間あれば関連記事をどうぞ。

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10.おわりに

中古ビル物件(販売金額は値引き交渉前の金額です)
中古ビル物件(販売金額は値引き交渉前の金額です)
本日のまとめ
  1. 狭小ビルでも意外に多い外構・エクステリア工事
  2. 先に目につくのはエクステリア。しかし、お金の優先順位は電気・水・ガスのライフラインから!
  3. 3階以上のトイレがある場合は水道口径に注意
  4. 大工・職人がいるリノベーション工事中が問題解決の最大のチャンス!

いつも最後までお付き合い頂きありがとうございます。
本日は『(199) 意外にお金が掛かるビルリノベーションの外構・エクステリア工事』というテーマで書かせて頂きました。(続く。次の記事『(200)リノベーションと民泊による副収入で幸せになる』へ)

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ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

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こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れま >>続きを読む