(35)リノベーション費用込みの中古住宅ローン(中古物件購入&リノベーション)を手配開始!

さて、リノベーション会社探しは7社にコンタクトして5社から見積書・提案書を頂けることになりましたが、実は同時並行で「リノベーション費用込みの中古住宅ローン」の借入準備も進めていましたので説明させていただきます。

~このリノベーションブログの概要(30秒)~

都心に住みたい
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1.新生銀行と三井住友信託銀行に中古住宅ローンの仮審査を申し込みました

2016-05-22_204420
今回はリノベーション会社のコンタクトと同時並行で行った「中古住宅ローン」の手配状況について説明します。
不動産会社からは「提携先の三菱東京UFJ銀行へ不動産会社が中古住宅ローンの申し込みを代行します。勿論、RC4taniさんもご自身で他行へコンタクトして頂いて結構ですが、三菱東京UFJ銀行が一番、確実だと思います」と言われ、素人なので何も意見も出来ず委任状にサインしました。

その夜(10月下旬)、私はネットで早速、各銀行の金利について調べました。「物件価格+リノベーション予想額」が高額なので、固定金利は諦めターゲットは変動金利一本です!

調べると三菱東京UFJ銀行よりも0.05%安い金利を提示している新生銀行と三井住友信託銀行が見つかりました(2013年当時で変動金利0.725%~0.775%というレンジです)。
こちらもリノベーション会社へのコンタクト同様、早速ネットから申込を行います。

リノベーション会社と違って、銀行の場合は「ローンの仮申し込み」からスタートします。
注意書きとして、銀行は信用機関に対し「信用照会を行います」 と記載されています。信用照会した事実は、私の信用記録に記載されます。複数の銀行に仮審査を同時で進めると、不利になる懸念*はありましたが、背に腹は変えられません。(*実際のところ、どうなのかは分かりません)

悩んだのは10分程で、その後、サクッとクリックして新生銀行と三井住友信託銀行に住宅ローンの仮審査を申込みしました!(私の理解では、数行程度では問題ないようです)。   (注記:実はこの頃はまだ、新築住宅ローンの感覚で銀行選定を行っていました)

2.新生銀行の中古住宅ローンの仮審査に合格するも希望額の73%までしか貸せないとの結果に・・・。

数日後、新生銀行と三井純友信託銀行から申込書類一式が届きましたので、これも1日と間を空けずに即、返送しました。 新生銀行については、結果を先にお伝えします。 申込から仮審査の結果が出るまで約1ヶ月を要しましたが、新生銀行は住宅ローンの仮審査は「合格」

しかしながら、中古物件ゆえ、「土地+建物」の担保評価がシビアで、私が物件オーナー様から特別にご厚意で頂いた数千万円値引き後の価格(土地+建物)に対して、なんと73%までしか貸せないとの結論が出ました。申し込んだ通りの金額を貸して頂かない限り物件を購入できませんので、即、住宅ローン交渉終了となりました)。

3.中古物件は担保価値に要注意。新築物件と比較すると満額の住宅ローンで希望額満額を借りるのは難しい!?

中古物件を購入された方はご存じでしょうが、物件価格の100%を借りる、いわゆる『フルローン』ができるかどうかは非常に重要なポイントです。新築物件は物件価格の100%近い住宅ローンを比較的簡単にどの銀行でもアレンジ出来ます。しかし中古物件は、物件の担保価値を厳しく評価されますので、そう簡単ではないということです(1社だけの実績で個人的な判断をしています点、ご了承下さい)。

ついでに言えば、新生銀行は「事務所登記されている物件をリノベーションして住む」と伝えた段階から、かなりネガティブな反応でした。

リノベーション会社へのコンタクトと下準備も大変ですが、中古住宅ローンの手配も、かなりKnow-howが必要な作業となります。素人の私は、まだこの時点では理解出来ていませんでした。(続く。次ページ『(36)リノベーション費用込みの中古住宅ローン(その2)(中古ビル購入&住宅リノベーション)』へ)

 

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ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

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こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。 >>続きを読む