(157)中古物件を購入してリノベーションしよう 

子供3人。東京に来てみると4LDKの家探しは資金面で大変です(とほほ)。
子供3人。都心で4LDKの家探しは大変でしたが「中古購入&リノベーション」で住宅問題を解決しました。

築15年の建坪僅か10.5坪(35m2)の狭小ビルを購入してリノベーションして住んで居ます。

建物だけ見れば、狭小ながら5層構造なので延床面積170m2(52坪)もあり、誰でも知っているゼネコンが建築した本格的なRC造建物を1,250万円(24万円/坪)で購入出来ました。勿論、駐車場付きで共益費用は不要です(土地は私道提供を含んだ23坪、相場価格です)。内装は本ブログでお伝えしている通り、フルリノベーションしましたので自由設計の新築そのものになって大変満足しています。

都心では無理だと思っていた「戸建て」に住めましたので、改めて「中古購入&リノベーション」に挑戦して良かったと2年住んだ今でも毎日感じています。

「えー、初めてのマイホームが中古なんてダサい」と思われるかもしれませんが、新築は予算的に厳しいと悩んでいる方もっと個性を出したいオンリーワンの家づくりをしたいと思われている方に是非、「中古購入&リノベーション」の魅力について興味を持って頂ければと改めて思い本日のブログを書かせて頂きます。

1.リノベーション概要

リンベーションビフォー・アフター間取り

1)1階

リノベーションの間取り 1階

どのようなリノベーションになったのか説明します。
1階は、玄関・ウォークインクローゼット・洗面所・トイレとしました。
狭小建物ですが、玄関は5.4帖もあって快適です。4階建ての建物なのでコートやジャンパーの類は2階以上には持ち込まず、1階玄関横のウォークインクローゼットに収納するので家の中が綺麗に片付きます。

リノベーション1階水回り間取り図
リノベーション前の事務所1階。水回り間取りを写真に自分で書きこんでイメージしていました。
リノベーション前の1階(その2)
リノベーション前の1階。玄関側です。
中古事務所ビルを住宅にリノベーション
中古事務所ビルを住宅にリノベーション

1階のリノベーション前の写真は、妻と初めて本物件を内覧した時に撮影したものです。面白そうな建物があると思って妻に内覧を申込むよう依頼したのですが、不動産屋に電話した妻曰く「事務所だって。お家じゃないよ」と言っていました。家じゃないのに不動産屋に押されてアポを取得してしまったとのことで、義務を果たすためだけに一応内覧したのですが、事務所なのでお風呂もなければキッチンも収納もありませんでした(笑)。

当時、私は「リノベーション」という単語すら知りませんでしたので、まさか自分がこの物件を購入してフルリノベーションすることになろうとは想像もできませんでした。ただ男として、非常に物件に興味を持ったものが一つありました。それが地下室でした。

2)地下室

リノベーションの地下室の間取り図

この物件、地下室がありました。地下室は前ビルオーナーが倉庫として使用していた場所です。窓のない全地下と言われる地下室でしたが、リフォーム程度の改装を行って遊び心満載の壁紙にしたところ、面白い空間になりました。雨の日に子供が時々遊んだり、妻が思い出したようにごく稀に20年間習っていたというピアノを弾いています。

(左)地下室に向かう階段(リノベーション前)   (右)倉庫だった地下室。灰色タイルカーペットとホワイトの壁紙の無機質な空間でした。
(左)地下室に向かう階段(リノベーション前)   (右)倉庫だった地下室。灰色タイルカーペットとホワイトの壁紙の無機質な空間でした。
現在の地下室。ピアノとギアーを置いています。床はコンクリートスラブに重歩行可能な固い素材なので、飛んだり跳ねたりしてもOKです。ボールを突いても全く問題ありません。
現在の地下室。ピアノとギアーを置いています。床はコンクリートスラブに重歩行可能な固い素材なので、飛んだり跳ねたりしてもOKです。ボールを突いても全く問題ありません。

3)2階

2階は事務所の執務スペースでしたが、17帖のLDKにリノベーションしました。

リノベーション中(二階 LDK)
リノベーション中(二階 LDK)

上の写真がリノベーション中の2階の写真です。
はじめにスケルトン状態にして、新たに給排水配管を設置しているところです。中古ビルのリノベーションは、中古マンション(SRC造)のリフォーム・リノベーションと基本的に同じです。管理組合の規約がないのでなんでもありでマンションより自由度は高まると思います。キッチンやエアコンのダクト用として壁にダイヤモンドカッターで穴を開けたりもしました(配筋位置は事前にセンサーで確認します)。

4)3階

リノベーション前後の間取り 寝室

トイレ(ドア内)と簡易キッチンがありました。
リノベーション前の3階です。簡易型のキッチンとトイレがありました。

3階はリノベーション前17帖の広さだった空間に、寝室12帖、トイレ・洗面・押入れとWIC(2帖)を設けました。
将来、6帖ずつに間仕切りして長男の部屋を作る予定です。この経験から述べますと、子供が小さいうちは部屋数を始めから増やしておくと勿体ないですね。まずは大部屋がある家にしておいて、子供が部屋を欲しがった時に間仕切りして作ってあげた方が大人も子供も広い空間で快適に過ごせる時間が増えます。

5)4階

都心で普通の家であれば3階建てが限界かとは思いますが、当家は近隣商業地域という用途区域にあります。住居専用地域と比較すると北側斜線制限がないなど規制が緩やかです。そのため、容積率300%を有効に活用出来、一部、壁が斜めになっているものの普通に居住空間を確保出来ています。

この4階と地下があることで建坪10.5坪の住宅でも、延床面積170m2(52坪)という広さを確保できています。

リノベーション前の4階写真
リノベーション前の4階。奥の壁の箇所には長さ3mのクローゼットを造作しました。

2.都心戸建ての金勘定

ビルのリノベーション

結果的に、都心に延床面積170m2の戸建て(トラックも停められる駐車場付き)を坪170万円程度で手に入れることが出来ました(リノベーション費用不含)。

都心のマンション価格が坪330万円を超える水準なのを考えると格安です。
共益費、修繕積立金、駐車場代の負担がないのが戸建ての最大の魅力です。東京都で75m2程度のマンションを購入すると、共益費1万円、修繕積立金2万円、駐車場代2万円の合計5万円程度は手元に残らないお金として毎月消えていくことになりますが、それらの費用が発生しない分、中古物件の購入金額を高めることが出来ました。

また、私が住む都心では月極め駐車場代は40,000円/台・月します。30年住むと計算すると駐車場代を支払わなくて住むメリットは次の通りとなります。

【駐車場代金節約メリット(30年計算)】
40,000円/台・月x12ヵ月x30年=1,440万円

これだけのメリットを考えるだけで、「新築マンションを購入出来なくて良かった」と思います(笑)。土地付き物件の「中古&リノベーション」はかなり魅力的だと考えます。

3.中古物件をリノベーションするメリット

新築物件が魅力的なのは私も否定しませんが、「中古物件購入&リノベーション」は以下のようなメリットがあります。

1)総費用を格段に抑えることが可能

東京都内では新築マンションは70m2・3LDKだと6,000万円~7,000万円もします。
中古マンション購入&リノベーションであれば、同じ予算であれば、より広い間取り、より駅に近い物件を購入してリノベーション出来ます。

中古戸建ても、特にレトロな感じを追求される方には格安で個性的な戸建てを手に入れることが出来ます。

私のように狭小中古ビルを見つけられた方は、RC物件を手に入れつつ、オンリーワンの家づくりが楽しめます。

2)物件選択の幅が広がります

数が限られしかも新築プレミアム分だけ割高な新築物件。これと比較すると中古物件はストック数も多く単価も安くなります。結果、立地や間取りだけでなく建物のグレードなど、新築だけを検討する場合と比較して選択肢の幅が格段に広がりはじめます。実際に中古に目を向けると苦痛だった家探しが、毎日興奮の楽しい家探しへと変化します。

3)こだわりがあるクリエイティブな家づくりを体験出来ます。

洗面所、キッチン、お風呂。全てユニットxxx、システムxxxだと固定観念に囚われていませんか? それら全て造作で出来ます。世の中の大工さんは想像以上に優秀です。なんでも作って頂けます。広告宣伝費が多く乗った大手住宅設備メーカーの商品と同額のお金を出せば、より高品質でデザイン性の高い設備を利用することが出来ますし、個性的なものを作れます。

4)夫婦の絆がより強くなります

新築マンションや建売戸建てを購入するのとは全く違った次元で、夫婦であれこれと住宅に対する思いを巡らせ、ショールームに行ったり物件探しをしたりと苦労はしますが、その分、会話が増えて仲が良くなります。

いいことづくめのリノベーションですが、もし本気で「中古&リノベーション」にご興味を持たれて、今から頑張ってみようという方には、個人的にお薦め出来る本は「ビギナーのための賢い家のつくり方 中古を買って、リノベーション。」です。リノベーションに関して、お金のこと~物件探し~物件購入~設計・デザインと、流れが説明してあり、全体像の把握に役立ち教科書的に横においておきたい一冊です。

 

4.最後に/住宅ブログについて

1)ブログ村のリノベーションブログ

私はいわゆる「リノベーションブログ」を書いています。ブログサイトに自分のサイトを登録してランキング参加しており、日々、自分のブログ順位の変動を楽しんでいます。毎日、約200名強がこのブログを読んで下さっています、自分の書いたブログに対する反応って面白いものです。私のブログ順位は ⇒住まいブログ リノベーション を覗いて頂ければ分かります。

2)住宅ブログを書いてお小遣い稼ぎ

さて、リノベーションに限らずですが、住宅購入も含めてそれらをネタに現在進行形や住宅購入後にブログを書くことで、実は少しばかりの広告収入を得ることが出来ます(私は月10,000円程度ですが)。
こちらで概要を説明しましたので興味があればどうぞー。 

『ブログで副収入を得る』記事

(205)リノベーションブログで副収入を得る(ブログ執筆に必要なPCスキル初歩とレンタルサーバーまで)

リノベーションブログの書き方
中古ビルを購入後、リノベーションして都心に住んでいるRC4taniです。 個人でもSNSやブログで世界中の方へ情報発信することが出来る世の中になりました。最近はGoogleアドセンスの利用によりブログでも月数万円程度であれば比較的簡単に副収入を得られるようにもなっています。 >>続きを読む

 

皆さんのブログとランキング競争出来ると面白いですね。
いつも最後までお付き合い頂きありがとうございます。(続く。次の記事『(158)コンセントの成功例・失敗例(2階LDK編)』へ)

ブログ管理人プロフィール

ブログ著者からのご挨拶/中古ビルのリノベーションブログ(地下室付きRC造4階建て)

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 東京の高過ぎる地価と住宅事情に絶望していましたが、中古物件購入&リノベーションで念願のマイホームを手に入れました。家族5人暮らしです。 >>続きを読む