(216)リノベーション用物件探し(現在進行形)

中古ビルを購入してリノベーションして住んでいるRC4taniです。

2か月前から「現在の家を将来子供に譲った際に夫婦で住む家探し」と「賃貸用中古物件探し(リノベーションして貸出する)」の2つの視点より中古物件探しと大家業の勉強を開始しています。

実を言うと、「リノベーションをやりたくて物件探しをしている」というのが本音なのですが(笑)。みなさんのリノベーション用物件探しに負けないうよう、私も頑張っていきたいと考えています。

1.収益物件検討/中古戸建(築35年)

頻繁に出張している先(東北地方)の中古平屋戸建物件の内覧をしました。地元で大手の不動産会社のポータルサイトに掲載されている物件です。

築35年、75m2、平屋、駐車場2台、税込み350万円。
おっと思う価格ですが、接道の関係で再建築不可物件です。

早速内覧もしています。畳と床(廊下)は簡単なリフォームが入っているのでまずまずですが、お風呂とトイレ、キッチンはリフォームが必要です。
気になる点はこの東北の地方都市における物価水準が安く、賃貸アパートの相場が3万円~4万円ということです。土地代が安く坪単価2万円~15万円というレンジなので、新築戸建てを35年ローンで購入する場合の月額支払額が5万円台というエリアです。

再建築不可能といえど350万円で購入してさらにリフォームを入れると、下手すると仕上がりで500万円くらいとなってしまいます。賃料月額4.5万円(年額54万円)で表面利回り10%ではリスクが大きいと考えています。

不動産屋に話を聞くと、現オーナーは単身者とのこと。
アパートで死を迎えることに不安を感じこの中古戸建を購入して住み始めたものの、逆に広い戸建て住宅での一人暮らしに不安を感じて(笑)、1年経過してアパート暮らしに戻ってしまったとのこと。購入価格が350万円なので売却希望価格も350万円なのだとか。

私が3週間前に不動産屋にコンタクトした際は、交渉中の方がいると煽られましたが、そんなことでは私は動じません。(なんせ現住宅を20%の値引きで購入した経験がありますので)。

先週、内覧した時点では既に見込み客は購入しない決断をしたとのこと。よほどリフォームやリノベーションに精通していない人でない限り、この地域で350万円で再建築不可の築35年の住宅は購入する人は出てこないと思います。
私は、内覧後、「200万円で良いなら購入します」と不動産屋に伝えています。

数か月後が楽しみです。

私が参考にしているサイト
  • 有名過ぎるサイトですが収益物件探しサイト「楽待(らくまち)」にある「実践大家(https://www.rakumachi.jp/news/practical)」というコラムを隅から隅まで読んでいます。ここに地方の戸建てでは利回り20%以上を狙えと書いてありますので、自分でも実際にやってみたいと考えています。

 

2.東京の自宅そばの物件探し。面識のある不動産屋からの紹介案件

現在の家を購入する前に住んでいたマンションを借りた際に懇意にして頂いたT不動産の社長と最近、よく会話をしています。

こちらは「現在の家を将来子供に譲った際に夫婦で住む家探し」とも伝えていますし「収益物件探しもしている」と伝えています。

久しぶりに会話した3日後、早速、T不動産から電話が入りました。
駅徒歩4分、築10年、39m2のマンションを3,480万円ではどうか?とのこと。
理由はこのブログでは言えませんが急いで売却をする必要が出たとのことです。現在の不動産市況では4,000万円で売りに出しても即売れる案件と説明がありましたが、私もそのように思います。

急いで現在の住宅ローンを組んだ三井住友信託銀行にコンタクトしてローンを組めるか質問したところ、三井住友銀行ではアパートローンは50m2以上が条件とのことでした。

間違った考えなのは分かっていますが、不動産屋とのつながりを作るためにも、収支トントンであれば購入しようと思っていたので残念ですが、不動産売買はスピード重視です。T不動産に迷惑を掛けないためにも、紹介のあった翌日に事態を説明してお断りの電話を入れました。

【今回は非常に勿体ないことをしたと思います】
私が住んでいる地域では現在、中古マンションは110~120万円/m2が一つの目安となっています。T不動産が紹介してくれた物件は90万円/m2でしたので明らかに相場より安値で購入出来るチャンスでした。
次回、T不動産から紹介が入る前に、こちらから改めて謝罪をしつつ、当方の与信状況を共有して次の案件紹介に備えたいと考えています。

3.三井住友信託銀行とのアパートローン

折角T不動産から紹介を受けた物件でしたが、私側の準備不十分のため、まともな検討も出来ないまま諦めることとなりました。
やはり自分が利用できるアパートローンの金額程度は把握しておく必要があると考え、現在の住宅ローンを組んでいる三井住友信託銀行にコンタクトを開始しています。

TELでアパートローンの担当者の方と会話した際は、物件価格の頭金が2割はないと駄目と言われていましたが、当方が住宅ローンを三井住友信託銀行から借りていることを説明した結果、1億円までであればまぁOKという、詳細は不明ながら前向きなお言葉を頂くに至っています。

こちらは、銀行側から「オーナーチェンジ物件をご紹介しますね!」と元気に言われていますので、どのような物件が出てくるか待ってみたいと思います。

4.おわりに

物件探しを始めて久しぶりにワクワクして来ました。半年以内に何がしかの成果に結びつけたいと考えています。本日は『(216)リノベーション用物件探し(現在進行形)』というお話しでした。

一度きりの人生です。リノベーションでセンスの良いお家に住みたいですね。

 

 

ブログ管理人プロフィール

ブログ著者からのご挨拶/中古事務所ビルを『2割』値引きして購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいます

リノベーション
こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 総合商社に勤める都内在住のサラリーマンです(40歳代前半)。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げて、中古の狭小事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。 >>続きを読む