（129）素人ですが中古ビル（住宅）の外壁タイルをリフォーム補修しました。費用と相場

新築マンションは高過ぎて諦め、戸建てのような中古事務所ビルを購入後、コンバージョン（リノベーション）して住んでいるRC4taniです。

狭小戸建てビルを購入したのが築15年の状態でしたので、内装を事務所仕様から居宅へリノベーションしたついでに外壁調査診断しましたところ外壁タイルに浮きが発生していたので、思い切って約100万円で外壁タイルの補修リフォームを実施しました！人生初！

今回のブログでは「外壁の調査診断とリフォーム予算と費用相場（塗装からタイルまで）」について、外壁リフォーム費用、タイルクラックや浮き等の外壁タイル補修、屋根修理・修繕と足場費用、外壁リフォームを検討する上での工法毎のポイントを説明した上で、当家の実績単価費用を説明します。

戸建て住宅や小規模マンションの外壁リフォームを検討されている方に役立つように細かく説明してみたいと思います。

このブログでは、当家の外壁リフォームの体験談と勉強した成果を書いていますので、質問がある場合はブログ下部に記載しています連絡先からメールでお問い合わせください、可能な限り回答させて頂きます。

早速ですが、私が発注した外壁タイルの補修リフォームの模式図を掲載します。築15年のタイル張りの建物の浮いた外壁タイルに費用約100万円でエポキシ注入補修を行いました。

当家のタイルはマンションにも採用されている50二丁（目地を含めて50ｍｍｘ100ｍｍ）です。下の映像内（50秒）に字幕説明を入れています、外壁リフォームの対象物件のイメージがつかみやすいと思います。

外壁補修（浮きタイル補修）した建物外観映像です。

1．築15年の建物の外壁タイル状況（外壁補修前）

外壁タイルのリフォーム（補修）をした当家の外壁タイル写真を紹介します。私が購入した戸建てのような狭小中古事務所は築15年の物件です。
住宅やマンションの外壁補修・メンテナンスは築10年～15年頃が目安とされています。結論としては、外壁調査診断の結果、タイルに浮きがあったので「エポキシ樹脂注入工法」による外壁タイルの浮き補修をリノベーション工事で足場が出来ている時に実施出来て良かったと考えています。

さて、上述写真の通り当家1階の外壁タイルは300ｍｍ角の立派な「石板」が貼られています。
最近流行りの窯業系サイディングとは異なる質感があり、結構気にっています。
尚、窯業系サイディングはセメント質と繊維質を主な原料として原料を釜で圧力をかけながら高温成形し養生したもので、型を付けてタイル風にしたり石積みの雰囲気が出せるのが人気です。

また当家2階以上の外壁は50二丁（目地を含めて50ｍｍｘ100ｍｍのタイル）のタイルが採用されています。昔からあるごく普通のタイルです。

２．外壁タイル調査診断での全面打音検査とその結果

１）外壁全面打音検査（打診検査）とは

リノベーションを担当して下さった東京ガスリモデリングのアレンジで外壁タイルの打音検査が行われました。
打音検査は、先端に金属の丸球がある長い棒でタイル面を叩いたり滑らせたりすることで発生する「音の違い（高低差）」でタイルとモルタルの状態を診断します。

２）外壁全面打音検査の結果

上のスケッチ２枚は後述する施工完了後の絵です。一言で言えばまさに「タイル全面に浮きが発見された」という状況でした。
施工前スケッチでは、もっと大雑把にこのあたりというような場所指定でしたが、その絵を見て素人ながらに「地震で多くのタイルが落下するより、現時点でタイルの浮き補修をした方が安上がり」と考え補修に踏み切りました。

尚、外壁タイルの補修費用の見積金額は150万円でした（実際に施工した後の精算で127万円にまで減額出来ました）。東西南北合計で、約1,100穴となりました。

３．アンカーピンニング部分エポキシ樹脂注入工法による外壁の浮きタイル補修

タイルの浮きがある箇所の目地の交点に削孔して、エポキシ樹脂を注入。その後、直径3m、長さ30ｍｍのねじピンを打ち込んで、穴を埋めて終了という補修工事です。

見積ではこの打ち込み本数（1,100本）とボンド使用量等はざっくり多めでの金額（150万円）となっていました。

４．マンション・ビル外壁の浮きタイル補修費用

さて今回説明した浮きタイル補修費用です。

見積もりは150万円でしたが、実際に打ち込んだエポキシ樹脂箇所が少なくなり精算時点で約127万円へと減額精算されました。

足場はリノベーション工事の元請けである東京ガスリモデリングが先に設置していましたので、足場代金なしで127万円です。

うーん、将来また10年後頃に同じことをする必要があると考えると、毎月１万円（毎年12万円）程度は貯金しておくがありますね。
マンションに住んだ場合は修繕積立金を支払いいますので、同じことだと考えてコツコツと貯金しろってことだと整理しています。

【施工中の写真説明が多数掲載されているプロタイムズ総研】
外壁塗装の広告って「TELしろ、住所を入力しろ」と連呼して、肝心の情報がほとんど掲載されていないページが多いです（怒）。しかし、プロタイムズ総研では施工中写真（下塗り、中塗り、上塗り、錆止めなど）が大量に掲載されていて大変参考になりました。自宅と似た外観の写真と施工事例が必ず見つかりますので、外壁リフォームの作業内容をイメージし易いです。
業者の言いなりになって後悔しないように、広告内に大量にある施工事例をクリックして写真を見て知識武装されることをお勧めします。byブログ著者 RC4tani

５．外壁リフォームの相場と検討ポイント

１）外壁リフォーム費用の相場

外壁塗装・外壁リフォーム工事の費用価格帯は一般に50～150万円です！

150万円を超える外壁リフォームの割合は全体のわずか32％。
つまり外壁リフォームの68％は150万円以下で行われています。

よって初めて外壁リフォームを検討される方は『外壁リフォーム予算は最大150万円』と考えて業者探しを開始されていて良いと思います。

２）足場面積と仮設足場単価総額の計算方法

外壁リフォームをする場合、必ず必要となるのが仮設足場です。
仮設足場は特別なノウハウは必要なく、使用する支柱パネル・吊金具・横継枠・作業床といった部材の組立手間賃と損料から構成される単価からなる既存相場があります。
見積を受領したら、仮設足場費用が相場より高いか安いかをチェックしてみましょう。

A)　仮設足場単価相場は800円／m²

当家の外壁リフォームの仮設足場単価は1,050円／m²でした。
一般に施工業者の出し値（相場）は800円／m²程度です。つまり、当家の場合は2割程度、東京ガスリモデリングの管理費が乗せられていたのだと思います（当時はこのような知識はありませんでした）。

B)足場面積の計算方法

足場面積は家の外周長さに両側0.5ｍずつを足して計算します。
上の絵のように縦・横が10ｍ、5ｍの家があった場合、必要な足場面積は11ｍｘ6ｍ＝66m²となります。

C)　足場費用総額

家の高さを6ｍとしますと足場はこちらも0.5ｍだけ足し算して6.5ｍの高さの足場を組むことになります。

【「施工条件により異なる」　の意味】
実は延床面積は同じでも建物の形が異なると壁の面積が大きく変わってしまいますことをご存知でしょうか？
１階平屋の家で考えますと、正方形の家の方が壁の長さは一番短くなり、長方形がきつくなる程、壁は長くなります。
壁が長い程、施工面積は増えますので費用は高くなります。
なんだか不思議な話ですが事実です（笑）　RC4tani　(プロフィール）

３）外壁劣化は「外壁交換が必要」と決めつける必要はない

さて外壁リフォームを検討中の方の殆どは外壁劣化が気になっている方です。
ところで皆さんは外壁劣化の原因をご存知ですか？

外壁劣化の原因は「風雨と紫外線」によるものです。
築20年、築30年経過したという理由だけで、潔く外壁を撤去した上で新たに外壁を設けることも王道ではあります。しかし家主としては大規模工事となる外壁取替リフォームを躊躇するのは当然。

住宅建材において外壁は、素人には取っ付き難い分野です。
そのため（私も含め）素人は技術の進歩を知る由もないのですが、実は家を建てた20年前、30年前から確実に外壁リフォームの技術は進歩しています。最近の外壁リフォームは既存外壁の上から新たな外壁材を張る「後張り工法」が一般的となっています。

４）断熱・遮熱効果の高い材料を使用することで、暖房費やメンテナンスコストが抑えられ長い目で見ると経済的合理性が出てくる

冷蔵庫の買い替え時に電気店で殺し文句として使われる言葉「今の冷蔵庫は省エネが進んでいて10年前の冷蔵庫と比べると電気代が1/3程度なので３年で元が取れます」という言葉。

実は外壁リフォームも冷蔵庫の買い替えと同じです。
暖房費や外壁以外のメンテナンスコストが抑えられることは勿論、家の躯体が長持ちしますので長い目で見ると、適切なタイミングで外壁リフォームをすることはお得なのです。

６．外壁リフォーム工法について

冒頭のエポキシ樹脂注入工法とは別に、次に各種外壁リフォーム工法を説明します。

１）外張り断熱工法

過去から欧州・北米で広く普及し、北海道などで人気がある外張り断熱工法での外壁リフォーム。内断熱工法による結露が原因のカビや木材の腐食に悩んでいる場合は、容易に気密性を高められる外張り断熱工法で外壁リフォームする手があります。

外張り断熱工法での外壁リフォームは、断熱材付のセメント系ボードを後張りして塗装します。

２）通気工法

通気性が悪く室内に結露が生じているような物件で、外壁劣化が進んでいる住宅では、後張り工法としての「通気工法」というものもあります。

通気工法は、既存の外壁と、新規の外壁の間に通気層を設けることで、断熱・遮熱効果を得つつも通気性を確保する外壁リフォーム工法です。
尚、最近流行りのサイディングを利用する住宅の殆どは、この「外側通気工法」を利用した外壁となっています。

３）防汚塗料工法

防汚塗料工法は、既存外壁に光触媒を用いた防汚効果のある塗料を塗布することで、雨の力で外壁の汚れを洗い流す効果を狙った外壁リフォームです。
防汚塗料工法はまだ利用可能な外壁の更なる経年劣化を避けることを目的をしつつ、汚れが付きにくくすることを期待しています。

　防汚塗料による外壁リフォーム費用目安　
戸建て（100m²程度の住宅）の場合
施工費　≒　100万円前後　（施工条件により異なる）

７.外壁リフォームのタイミング

中古ビルやマンションオーナーは、内装だけでなく、屋上防水や外壁タイル補修、外壁リフォームについても思案する必要があります。
これらは私のような素人には知見が無さ過ぎて判断のしようがないところですが、物件のオーナーになるからには自己責任で判断する必要があります。不動産取引の難しいところです。

当方も築15年の中古ビルを住宅用に購入するにあたり、まず頭に浮かんだのは「中古マンションの外壁タイルの大規模修繕（外壁リフォーム）」のことです。
中古マンションの場合は管理組合が予め予算を積立て計画的に屋上防水や外壁補修に取り組まれることが多いと思います。その目安となる初回の修繕時期は築10年から築15年頃と言われています。

一方、私が購入する中古ビルの築年数は15年。
前オーナーは全面タイル貼りという結構ハイグレードなRC造ビルを建築されておりますが（笑）、屋上防水と外壁リフォームについては「ほぼ未対応」という状況のようでした（涙）。

まぁ、普通に考えればリノベーション工事を行うこの「築15年」という時期は、絶好の外壁タイルの修理・補修（外壁リフォーム）のタイミングだと思いますが、マンションと異なる点は私には「修繕積立金」が無いという点です（涙）。

８．外壁タイル補修を行う決断に至った要素

結論としては住宅リノベーション工事中に、浮き外壁タイルの補修、屋上防水工事を行いましたが、以下のような経緯と要素が絡み合い決断に至りました。

A)　外壁タイルリフォーム予算は100万円

繰り返して述べますが、リノベーション工事には常に「予算」というものが付きまといます。
「無い袖は振れない」わけですが、たまたま、私の父親が「住宅購入お祝い」ということで、100万円をご祝儀であげようという言葉をもらえましたので、まとまったお金が確保できることになったのです（このお金が無かったら絶対に外壁修繕は行いませんでした）。

B)　外壁タイル打音調査（打診調査）の結果

リノベーション工事が始まって直ぐに、リフォーム・リノベーション工事を担当された東京ガスリモデリングは、4階建てのビル全体を完全に囲う足場を組まれました。

足場を組むことで、様々なことが出来ますが、その一つに外壁打音検査（打診検査）が可能となります。
外壁の一部に緑色のシールが貼ってありますが、これが外壁タイルに「浮き」が発生している箇所です。
普通の状態では落下の危険性は小さいですが、大規模な地震が発生した場合は剥がれ落ちる可能性が、「浮きが発生していない箇所」と比較すると「相対的に高い」状態となっています。

東京ガスリモデリング担当者より、相当数の外壁タイルに「浮き」が発生していることの報告があり、足場が組まれている折角の機会なので外壁修繕を行うことの提案がありました。

C)　足場が組まれていたこと

地方の戸建てのように２階建て程度であれば、流石に私も外壁修繕は先延ばしにしたかもしれません。しかし物件は４階建てです。
この機会を逃せば、将来、外壁の不具合を調査するためだけでも、わざわざ足場を組む必要が発生します。
素人では手に負えない手間暇の掛かる作業ゆえ、気持ち良くリノベーション物件に入居するためにも、物件購入のタイミングでの外壁改修を決断しました。

９．外壁リフォームの各種費用

1)仮設足場架け・払い（仮設足場費用）

実はリノベーション工事前の段階では、「仮設足場架け・払い費用」については全く意識していませんでした。
この仮設足場、４月上旬から6月下旬までほぼ３か月も設置され続けておりましたが、その費用は以下の通りです。

ネットで調べれば直ぐに分かりますが、足場の単価は700円～1,000円／ｍ^２が一般的です。ただこれは工期の短い外壁塗装や修繕のみの話。
時間の概念を意識した損料で考えれば、私の感覚としては、丸３か月間、足場を組みっぱなしにしていてこの費用であれば「妥当か安い」と思いました。
東京ガスリモデリングの方に3ヵ月も足場を設置したままでは費用面で大変だったのでは？と話した際は、「苦笑い」されていました。

リノベーションという1,000万円を超える工事を行っているわけなので金銭感覚がマヒしている点は否めませんが、逆にシラフに戻れば、外壁補修の仮設足場工事だけで30万円超の出費することを「将来の私」が気分良く受け入れるはずがありません。
精神的な面も考慮しても、仮設足場がある時に一度に修繕・修理工事をしておくことを決断しました。

2)薬液注入工事

外壁補修工事は、具体的には「浮きタイル」箇所を特定して、RC造躯体と外壁タイルとの間に出来た空間への「エポキシ樹脂剤」の注入となります。

項目と費用（見積もりと実績）は次の通り。（以下、全て金額は税抜です）

見積段階では2,000穴を開けるということで約200万円の見積もりとなっていましたが、最終的には再打診検査の結果、穴開け箇所が減り約130万円で工事を終えることが出来ました。

感想としては、このタイミングで行っていて良かったと思います。今後は自分で修繕計画を立てなければなりませんが、今回の工事で当物件の外壁タイル補修費用の相場を身を持って経験できたことは10年～15年後の外壁タイル補修費用総額の把握と資金計画を立てる上で大いに役立ちます。

3)屋上ウレタン防水・屋根葺き替え工事

屋上部分から4階斜線規制箇所への雨漏りが発生していることは過去ブログでお伝えしている通りです。実は雨漏りの原因箇所の特定はこの5月末時点では出来ておらず、対策としては兎に角、この機会に屋上のウレタン防水を全てやり直すという思い切った決断を致しました。

具体的には次の３箇所の防水加工・対策を行いました。
１）屋上陸屋根の平ら箇所への「ウレタン防水」の実施
２）斜め屋根（ガルバニウム屋根）の補修工事

１０．仮設足場構築の用途

今回の工事を通じて、屋上の防水工事とは関係なく、中古ビルのリノベーションでは仮設足場を組むことで、上述以外にも以下のような作業が出来ることが良く理解できました。

１１．外壁リフォームの相見積取得のススメ

皆さまがご理解されています通り、外壁リフォーム時に行う補修や塗装の価格は、前提条件（家の大きさ・形、外壁やタイル、塗装の劣化度等）によって異なりますので、上述価格はあくまで私が東京ガスリモデリングを通じて経験した価格であるということはご理解お願いします。

リノベーション工事も同じですが、住宅の状態やリフォーム・リノベーション会社のお腹の空き具合によっても価格は変化します。よって複数社から見積もりを取得する作業が非常に重要になってきます。

私も中古ビルのリノベーションのためにリフォーム会社７社より相見積を取得しました。複数社から見積を入手することを実践した人だけ体験できますが、その過程でその業界の「にわか専門家」になれます。業界独特の専門用語も覚えますし、価格の相場観も自然と身に付きます。

ポイントは最低でもネット業者より１－２社、地元会社より１－２社、合計3-4社の複数見積りを取得することです。

皆さんも私同様、素人だと思います。素人がプロにつけ込まれる典型的なパターンは１社しか見積を取らないことです。
素人は1社しか見積を取得していないことが無意識のうちに態度に出ます。プロは自社以外に競合がないと分かると、優しく丁寧に対応しつつ平気で高値を提示します。断り切れず言い値で発注したが最後、相場より高い値段で依頼したことになります。

【ポイント】はじめから「全3-4社」の見積が揃うまで発注先は決めませんと自分の心の中でしっかりと決めて、且つ、そのことを見積先にも伝えます。

そうすれば、引き合いをもらった会社は自ずとやる気があって良心的な価格の会社しか見積を出してこないものです（高値しか提示しない企業は比較されることを嫌います。当然ですね）。

屋内中心のリフォーム・リノベーションも、外壁リフォーム、外壁タイル補修、外壁塗装も同じです。
ネット経由でも良し、地元企業でも良し、とにかく複数のソースから複数の見積を取得して相対比較すると満足いく結果が得られます。

理由は、仕事は決して価格だけではないからです。
「良い担当者と巡り会えるか」。
これがポイントです。良い担当者と会えれば価格だけでなく精神的にも満足出来ます。

１２．地元の外壁リフォーム会社の探し方

私は外壁タイルの修繕（打音検査含む）と屋上防水工事は東京ガス100％子会社の東京ガスリモデリングに依頼しました。

相見積先は、野村不動産リフォーム、パナホーム、東急ホームズ、スタイル工房、三井不動産リフォーム、大和ハウスリフォームの6社（東京ガスリモデリング含め7社）から取得しました。

皆さんが聞いたことがある会社ばかりだと思います。
そのような１流会社でもタイミングが合わず仕事が忙しい場合は「お断り価格」として相場より高値で見積を出してくることが往々にしてあります（この金額で受けるなら仕事をやってやろう　というやつです）。←１社しか見積を取っていないと素人には分かりません（涙）。

私は外壁修繕や塗装工事“だけ”を発注したことはありませんが「外壁リフォーム・外壁塗装工事」はリフォームやリノベーション以上に気分を害する確率は高いと思います。理由は3つ。

【外壁リフォーム・外壁塗装工事が、気分を害する確率が高い理由３点】
 
＜理由１＞
高所の状態（特にタイル）は足場を組んで検査をしないと分からない。しかし足場を組んだ時点で発注することを決めてしまったことになり、後は言いなりとなるだけ状態に陥る。
＜理由２＞
外壁の状態は素人では到底理解できない。また作業内容が評価できる（問題が発覚する）のは数年経過したのちとなる。
＜理由３＞
外壁を担当する会社で大手は限られており、比較的規模の小さな会社に依頼することになり口コミ数にも限界があること。

よって大切なのは、一部繰り返しになりますが、以下の方法で苦労しながらも信頼できる会社を頑張って見つけることです。

（方法１）地元で評判、若しくは一定規模のリフォーム・リノベーション会社から信頼出来る会社を紹介してもらう。
→理由：リフォーム・リノベーション会社は外壁塗装・補修だけの会社より規模が大きく永く事業をされており、信頼できる会社を協力企業として抱えていること。

（方法２）地方などで人つてで良い話を聞けない場合は、「審査」を売りにしている優良リフォーム紹介サイトを利用する。例えば「ホームプロ」であれば、出資母体は以下の４社と大手一流企業であり、社歴も2001年設立と長く安心です。

私がリフォームの見積もりを依頼した７社のうち、複数社が「ホームプロ」からの見積依頼の専任担当者を配置しているほどですから安心だと思います。顧客の90％が満足しており戸建て・マンション共に成約実績も非常に多いです。

１３．外壁リフォームの情報収集はホームプロのHPがおススメ

「ホームプロ」のホームページでは「外壁」「屋根」の施工価格帯や事例が多く紹介されています。

ホームプロと並んで参考になるのが、プロタイムズ総合研究所です。とにかく施工中の写真が多く掲載されており、外壁塗装のリフォームの場合でも「下塗り」「中塗り」「上塗り」「錆止め」などの作業写真が大量に掲載されていて、みているだけで勉強になります。
⇒外壁・屋根塗装のプロタイムズ総合研究所

１４．おわりに

皆さまのリフォーム、リノベーションの参考になれば幸いです。
いつも最後までお読み頂きありがとうございました。（続く。次のページ『（130）上がり框の施工と納まり。リフォーム・リノベーションで作る素敵な玄関』へ）

リノベーションブログ著者からのご挨拶／狭小中古ビルを『2割』値引きで購入後、住宅にコンバージョン（リノベーション）して住んでいます

こんにちは、RC4taniです。 福岡県出身。 都内在住サラリーマンです（40代）。夫婦+子供3人。 100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げ狭小中古事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン（リノベーション）して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。

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